nieuws april 2006
Stedelijke Vernieuwing & All-In Wonen
Dit is een digitale nieuwsbrief van het ASW werkteam Stedelijke Vernieuwing en All-In Wonen. De nieuwsbrief is opgezet voor medewerkers van organisaties, beroepskrachten en vrijwilligers, die op velerlei wijzen betrokken zijn bij het ondersteunen van bewoners in stedelijke vernieuwingsprocessen. Er is behoefte aan een vraagbaak en informatie-uitwisseling van bewonersondersteuners en daarbij zou deze digitale nieuwsbrief van dienst kunnen zijn.
U kunt zich met het formulier in de linkerkolom op deze nieuwsbrief abonneren.
nieuws april 2006
Stedelijke Vernieuwing & All-In Wonen
Dit is een digitale nieuwsbrief van het ASW werkteam Stedelijke Vernieuwing en All-In Wonen. De nieuwsbrief is opgezet voor medewerkers van organisaties, beroepskrachten en vrijwilligers, die op velerlei wijzen betrokken zijn bij het ondersteunen van bewoners in stedelijke vernieuwingsprocessen. Er is behoefte aan een vraagbaak en informatie-uitwisseling van bewonersondersteuners en daarbij zou deze digitale nieuwsbrief van dienst kunnen zijn.
U kunt zich met het formulier in de linkerkolom op deze nieuwsbrief abonneren.
Over renovatie en de 70-30 regeling
Hebben bewoners nu wel of geen instemmingsrecht?
Met deze prangende vraag op de lippen komen steeds meer bewoners bij het ASW langs en het is niet eenvoudig daar een eenduidig antwoord op te geven. Daarmee in verband staande vragen zijn o.a.:
• Kan een verhuurder een renovatie uitvoeren zonder instemming van het merendeel van de huurders?
• hoe zit dat met die 70 -30 % regeling?
• Wat zijn de rechten van de individuele huurders?
• Wie en wanneer stapt een van de partijen naar de rechter?
• Moet er een meting naar draagvlak worden gehouden?
• Is er een verschil tussen renovatie in stedelijke vernieuwingsgebieden en daarbuiten
Onderstaand artikel probeert deze ingewikkelde vragen in kaart te brengen waardoor bewoners meer zicht krijgen op hun positie bij renovatieplannen van de verhuurder.
Renovatie op basis van artikel 7:220 BW
Op dit moment heerst veel onduidelijkheid over de betekenis van de renovatiewetgeving in het nieuwe huurrecht, dat sinds 2003 van kracht is. In artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de invloed van huurders geregeld bij renovaties met voortzetting van de huurovereenkomst. Het artikel is van regelend recht en dat betekent dat het artikel ongebruikt kan blijven of dat partijen zelf met elkaar afspraken kunnen maken.
Wanneer een verhuurder renovatieplannen heeft dan dient de verhuurder in goed overleg met de bewoners te treden om tot overeenstemming te komen over de aard en omvang van de ingreep. Wanneer de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten (een bouwkundige eenheid) betreft, dan wordt het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn, indien 70 % of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Indien een verhuurder in het renovatievoorstel aan de huurder zich op deze regeling schriftelijk beroept dan wordt geacht dat alle huurders zich daar in principe bij neerleggen.
Komt deze overeenstemming er niet, dan kan een van de partijen dit meningsverschil aan de rechter voorleggen. De rechter zal dan toetsen hoe de verhouding tussen vóór- en tégenstanders van de renovatieaanpak is. Probleem daarbij is dat het huurrecht de 70 – 30% regeling niet vooraf dwingend oplegt. Het is immers regelend recht, maar op het moment van feitelijke rechtsgang kennelijk wel als toetsingskader gebruikt. De rechter beoordeelt in dit geval de redelijkheid van het renovatievoorstel niet meer inhoudelijk, maar toetst alleen qua draagvlak. Wanneer het draagvlak er niet is of niet aangetoond kan worden dan zal de rechter de huurder mogelijk in het gelijk stellen. Is het er wel, dan krijgt de verhuurder gelijk (los van de argumenten van de huurder)
Een huurder die niet met de renovatie heeft ingestemd en ook bezwaar wil maken tegen de uitvoering dient binnen acht weken nadat hij schriftelijk in kennis is gesteld door de verhuurder zelf naar de rechter te stappen. Dan wordt alsnog bekeken of het renovatieplan in dit specifieke geval redelijk is. De bewijslast daarvan ligt echter bij de huurder. Als een huurder na die 8 weken naar de rechter stapt, zal er geen inhoudelijke toetsing meer plaats vinden.
Juridisch speelt deze 70 -30% regeling echter alleen maar een rol wanneer een van de partijen het duidelijk oneens is over het renovatievoorstel en daadwerkelijk naar de rechter stapt. Een complicatie bij de regeling is dat de wetgever nagelaten heeft vast te stellen welke partij deze meting uitvoert en op welke wijze er gemeten wordt. In de praktijk blijkt dit nogal eens interpretatie verschillen op te leveren.
De procedure geldt bij renovaties, waarbij de bewoners op dezelfde woning kunnen terugkeren en waarbij het huurcontract gehandhaafd blijft of kan worden voortgezet. Het is in principe volgens het ministerie ook toepasbaar bij sloop met vervangende nieuwbouw, ingrijpende renovatie (nieuwe woningplattegronden) en samenvoegingen, als de plaats en functie van het gehuurde in beginsel gelijk blijven. Hoe men zich dit bij sloop/nieuwbouw en/of samenvoegingen moet voorstellen laat de wetgever open, maar in ieder geval bieden renovaties waarbij hetzelfde woningoppervlak nagenoeg behouden blijft, mogelijkheden voor het voortbestaan van de huurovereenkomst en verwerven de huidige bewoners daarmee middels de toepassing van de 70- 30% regeling een soort instemmingsrecht.
Waarover heeft de bewoner instemmingsrecht?
Niet elke ingreep valt onder artikel 7:220 BW. Er moet sprake zijn van een verbetering van de woningen. De verbeteringen leveren extra punten op en de verhuurder gaat op grond daarvan een huurverhoging vragen. Zo is het vervangen van een keukenblok alleen, geen renovatie. Het vervangen van de keuken door een grotere en luxer keuken echter wel. Omdat renovatie over het algemeen huurconsequenties heeft, zullen huurder en verhuurder het met elkaar eens moeten worden over de gewenste renovatieaanpak.
Met het nieuwe renovatieartikel is een jarenlange praktijk van renovatie vastgelegd. De verhuurder die een woning wil renoveren moet zijn huurders schriftelijk een voorstel doen. In dit renovatieplan moet staan welke werkzaamheden de verhuurders wil uitvoeren, wat de hoogte van de huurprijs na verbetering gaat worden en welke mogelijkheden van vervangende huisvesting er zijn.
Inzicht in de rechten en plichten van huurder en verhuurder, herhuisvesting (wisselwoning), sociaal plan en tijdelijk beheerplan om het woongenot zoveel mogelijk te waarborgen, zijn zaken waar de huurder vooraf over geïnformeerd moet zijn. Pas dan, kan een huurder zich een goed beeld vormen waar hij ja of nee tegen zal zeggen.
Een draagvlakmeting is dan ook alleen zinvol wanneer er een concreet renovatieplan op papier staat waar bewoners een oordeel over kunnen vormen.
Draagvlakmeting
De meeste renovatievoorstellen zijn een menging van ingrijpende renovatie (samenvoeging) tot minder ingrijpend (dubbel glas en CV-installatie). Maar voor de ingrijpende renovatie is (tijdelijk) verhuizen zeker een noodzaak en dienen de bewoners dus stadsvernieuwingskandidaat te worden om dit mogelijk te maken. Na de peildatum wordt het renovatieproces concreet, de woningen worden vrij gemaakt om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren
In veel gevallen vraagt het stadsdeel voor het afgeven van de peildatum (datum waarop de bewoners stadsvernieuwingsurgent worden) naar het draagvlak onder de bewoners en daarbij gaat een draagvlakmeting een steeds belangrijker rol spelen. Analoog aan de eventuele rechterlijke toetsing (70%) wil het stadsdeel vooraf nagaan wat de bewoners van het renovatieplan vinden. De verhuurder blijkt vaak over te gaan tot het individueel benaderen van huurders in een renovatiecomplex via huis-aan-huis bezoeken. Er wordt een enquête gemaakt waarmee medewerkers van de verhuurder of een extern bureau langs de voordeuren gaan en aan een huurder vragen of hij/zij het eens is met het renovatieplan. Wat in een dergelijke enquête moet staan is niet geregeld. Een huurdersorganisatie kan echter afspraken maken over de inhoud van een dergelijke enquête. Dit zou de representativiteit en het vertrouwen in de uitslag van de enquête voor de betrokken partijen kunnen vergroten.
Andere punten voor onenigheid zijn de interpretatieverschillen of reeds leeg gekomen woningen en tijdelijk verhuurde woningen nu wel meetellen of buiten beschouwing dienen te worden gelaten en wat er onder een bouwkundige eenheid moet worden verstaan. In de praktijk worden renovatieprojecten wel door de corporaties in deelprojecten opgeknipt om de herhuisvesting van de bewoners hanteerbaar en fijnmaziger te maken. Dit betekent dat de 70 -30% regeling ook qua schaalgrootte wordt verkleind, waardoor het draagvlak per deelproject kan verschillen. Hoe het ook zij; een draagvlakmeting vooraf wordt door steeds meer stadsdelen als een belangrijk instrument gezien om het renovatieproces, zonder al te veel juridische procedures, tot een succes te maken. Wanneer deze trend zich voortzet zal de 70 – 30% regeling zich toch op een andere manier kunnen “verzilveren”.
Oud West, Hasebroekstraat
Bovenstaande problemen en discussie doen zich bijvoorbeeld voor bij het project Hasebroekstraat van woningcorporatie Rochdale in stadsdeel Oud West. Rochdale en de Huurdersgroep Oudwest Thuisbest (HOT) zijn daar in een heftige strijd gewikkeld over de vraag of de voorgestelde renovatie voor de huidige bewoners nu wel of niet gewenst is. Door de stadsdeelraad wordt meer inzicht gevraagd in het draagvlak van bewoners alvorens een peildatum af te geven. Enerzijds dwingt zo’n draagvlakmeting de partijen overeenstemming te krijgen over de gewenste renovatieaanpak en wint bewonersinbreng meer aan invloed; anderzijds kunnen tegengestelde belangen het proces zodanig vertragen en verlammen dat bewoners daardoor te lang in onzekerheid verkeren en helaas desoriëntatie en onverschilligheid zullen optreden.
Voorlopige conclusie
Conclusie is dat de toepassing van de 70 -30%-regeling momenteel nog tot veel onduidelijkheden aanleiding geeft en zich nog moet uitkristalliseren tot een bruikbaar en toetsbaar meetinstrument. Goede afspraken over een meer objectieve draagvlakmeting zijn daarbij onontbeerlijk. De aanwezigheid van draagvlak is uiteraard van belang, maar dat betekent echter nog niet dat een individuele huurder onredelijk in zijn of haar belangen kan worden geschaad.
Over het algemeen hebben de huurders een sterkere positie in de beginfase van het renovatieproces omdat dan de meningen over de aanpak nog gevormd moeten worden en de “speelruimte” op de 70 – 30% regeling nog het grootst is en beïnvloed kan worden. In de praktijk zijn er nog geen geschillen over deze regeling ter beoordeling aan een rechter voorgelegd. Er is dan ook weinig jurisprudentie hierover. De draagvlakmeting van stadsdelen biedt waarschijnlijk meer perspectief om de renovatieplannen meer in overeenstemming te krijgen met de wensen en verwachtingen van de bewoners. Dit impliceert ook een verschuiving in rechtsgang; niet het huurrecht maar het bestuursrecht komt in beeld om de afgifte van bijvoorbeeld de peildatum door een bestuursrechter te laten beoordelen. Een belangrijk voordeel hierbij is dat de rechter in een beginfase van renovatie (peildatum) een uitspraak doet en niet in de eindfase waarbij veel bewoners al – om wat voor reden dan ook – een akkoordverklaring hebben afgegeven. Voor bewoners is het van groot belang er bijtijds bij te zijn en de impact van een gerechtelijke uitspraak in een vroeg stadium heeft ongetwijfeld meer invloed op de planvorming dan in de eindfase, waar de meeste bewoners dan ook “het mosterd na de maaltijd gevoel” aan over zullen houden!